Hypotéka vs Investice: Co je pro tebe lepší volba?

Tohle je otázka, nad kterou jsem strávil hodně času.

Měl bych splácet hypotéku rychleji, nebo radši ty peníze investovat? Matematicky přece akciový trh historicky vydělává víc než stojí hypotéka, ne?

Jenže... tak jednoduché to není.

Pojďme si to rozebrat — čísla, psychologii i praktickou realitu.

Ta lákavá matematika

Pojďme si to spočítat na rovinu.

Akciové trhy dlouhodobě vydělávají kolem 8–10 % ročně. Hypotéka tě dnes stojí 4,5–5 %. Takže logicky — investuj a budeš v plusu, ne?

No… není to tak jednoduché.

Pamatuješ na rok 2021? Hypotéky byly za 1,9 %. Dneska jsou za pětku. A ten rozdíl je brutální.

Hypotéka 4 mil. Kč	Sazba 2 %	Sazba 5 %
Měsíční splátka	14 784 Kč	21 472 Kč
Celkem zaplatíš	5,3 mil. Kč	7,7 mil. Kč
Přeplaceno na úrocích	1,3 mil. Kč	3,7 mil. Kč

Rozdíl? 2,4 milionu korun. Za ty samé čtyři zdi.

Porovnání přeplacených úroků při různých sazbách Vizualizace: sloupcový graf porovnávající celkové náklady hypotéky při sazbách 2 %, 4 % a 5 %

Česká realita: bydlení je drahé

Hele, nebudu ti lhát. Situace není růžová.

Česko je nejhorší v Evropě co se týče dostupnosti bydlení. Na průměrný byt potřebuješ 13,3 ročních platů. V Dánsku stačí necelých 5.

Dostupnost bydlení v Evropě Vizualizace: horizontální sloupcový graf — počet ročních platů potřebných na koupi bytu v různých evropských zemích

Praha je na tom ještě hůř. Průměrný byt 2+kk stojí přes 8 milionů korun. Splátka hypotéky? Kolem 36 000 Kč měsíčně.

Proč je hypotéka pro většinu z nás lepší

1. Nucené spoření — tvůj tajný spojenec

Tady je ta věc, kterou ekonomové milují ignorovat.

Většina lidí nedokáže dlouhodobě investovat dobrovolně.

Hypotéka tě donutí. Každý měsíc ti z účtu odejde splátka — a ty nemáš na výběr. Je to jako automatický trvalý příkaz, který nejde vypnout.

Behaviorální ekonomie tomu říká „forced savings" — nucené spoření. A funguje to brutálně dobře.

Pro většinu domácností je jejich nemovitost jediným skutečným majetkem. A není to náhoda. Je to důsledek toho, že hypotéku prostě museli splácet.

Kdybys měl každý měsíc „dobrovolně" poslat 15 000 Kč na investiční účet místo splátky hypotéky... kolik měsíců bys vydržel, než by se objevil důvod, proč „tentokrát ne"?
Nový telefon, dovolená, auto… důvodů je vždycky dost...

2. Bydlíš ve své investici

Když investuješ do ETF a trh spadne o 30 %, vidíš to každý den. Otevřeš aplikaci, vidíš červená čísla a mozek křičí: „Prodej! Zachraň se!"

Ale když „spadne" hodnota tvého bytu?

Nevíš o tom. A i kdybys věděl — kam se odstěhuješ? Pořád tam bydlíš, pořád platíš stejnou splátku, pořád vaříš snídani ve stejné kuchyni.
Nemovitost tě chrání před sebou samým.

U investic je to jinak. Když přijde propad, většina lidí panikaří a prodá. A právě ta panika je důvod, proč průměrný investor vydělá mnohem méně než samotný trh.

3. Psychologický klid

Mít splacený byt znamená:

nikdo tě nemůže vyhodit
neřešíš, jestli zvládneš splátku
máš střechu nad hlavou — ať se děje cokoliv

Ten pocit klidu má obrovskou hodnotu, kterou žádná tabulka nespočítá.

Nájem + investice: funguje to?

Teorie zní skvěle. Místo splátky 25 000 Kč zaplatíš nájem 18 000 Kč a rozdíl 7 000 Kč investuješ.
(Plus nemalé výdaje, protože to je přeci tvůj dům, které do cizího nevrazíš...)

Za 30 let máš při 8% výnosu skoro 10 milionů korun.

Jenže…

Kolik lidí ten rozdíl skutečně investuje? A kolik si za něj koupí nový iPhone, dovolenou, nebo „si prostě dopřeje"?

Panika Investora

Kdy koupit a kdy investovat?

Po letech přemýšlení jsem došel k docela jednoduchému závěru.

Kup, když:

víš, kde chceš být dalších 7–10 let
máš stabilní příjem a vztah
potřebuješ tu „nucenou disciplínu"
najdeš něco rozumného mimo Prahu

Investuj, když:

nevíš, kde budeš za 3 roky
máš železnou vůli a nebudeš panikařit
jsi v Praze a nechceš se zadlužit na 40 let
umíš ten rozdíl mezi nájmem a splátkou skutečně investovat

Můj pohled

Osobně věřím, že pro většinu lidí je hypotéka lepší volba. Ne proto, že by matematika byla na její straně. Ale proto, že psychologie je.
Hypotéka tě donutí spořit. Každý měsíc. Bez výmluv.
A za 30 let máš splacený byt. Možná ne nejlepší investici na světě — ale máš kde bydlet. A to není málo.

Kdybych měl radit mladému sobě? Těžko říct, jestli bych měnil rozhodnutí která jsem udělal v tomto ohledu...

Jak to tedy beru?

Znažím se žít v obojím, hypotéku mám na jednu z nemovitostí ale splácím ji minimálně rychle a maximální množství každý měsíc investuji.
Budu znít jako staré rádio, "platím sám sebe jako prvního".

Tedy prvně jde fixní procento příjmu do ETF a pak až dojde na hypotéku a život. Za posledních pár let se mi povedlo ani jeden měsíc nepropásnout a pevně doufám, že i nadále tímto způsobem budu pokračovat!

Závěr

Matematika říká: investuj. Psychologie říká: kup.

Pravda? Záleží na tobě. Na tvé disciplíně, životní situaci a tom, kde chceš být za 10 let.

Ale jedno vím jistě — nejhorší rozhodnutí je nedělat nic. Nechat peníze ležet na účtu a čekat, až „bude lepší čas".

Ten lepší čas je teď.

Máš otázky? Napiš mi na vymerd@gmail.com.