Nájem, nebo koupě bytu v roce 2026? Spočítal jsem si to a odpověď mě naštvala

Minulý týden mi kamarád poslal odkaz na byt. Hezký, 55 metrů, slušná lokalita v Praze, 8,6 milionu. Zvažuje, že ho koupí, a chtěl slyšet, co si o tom myslím. Přihodil k tomu klasiku: "Vždyť nájem jsou stejně vyhozené peníze, ne?"

Já sám barák vlastním, tak nejspíš čekal, že mu to odkývu. Jenže jsem si vzal tabulku a půlku večera to počítal. A víš co? Ta věta o vyhazování peněz je největší nesmysl, který v tomhle tématu koluje.

Ne že by koupě nedávala smysl. Někdy dává, a řeknu ti přesně kdy. Ale v roce 2026 už koupě není automatická výhra, ať ti to prodejce, realitka nebo dobře myslící teta na Vánocích tvrdí sebevíc.

Pojď se mnou projít čísla. Bez emocí, bez "vlastní je vlastní". Jen kalkulačka.

---

Otevřu to naštvaně: splátka dneska bolí víc než nájem

Vezmu ten konkrétní byt. 55 metrů, 8,6 milionu korun. Dáš 20 % z vlastního, tedy 1 720 000 Kč, a na zbytek si vezmeš hypotéku na 30 let.

Jenže tady je první rána. Hypotéka už dávno není za tři procenta jako v roce 2021. Podle ČBA Hypomonitoru vylezla průměrná sazba u nových hypoték v květnu 2026 na 4,67 % a dál rostla. Červencový Swiss Life Hypoindex ukázal průměrnou nabídkovou sazbu dokonce 5,32 %, nejvýš od konce roku 2024. Během jediného měsíce zvedlo sazby šest bank. Hypotéka pod čtyřmi procenty je dneska rarita, o které si vyprávíme jak o starých dobrých časech.

Když to celé spočítáš, měsíční splátka takového bytu ti přeleze 35 000 Kč. Nájem srovnatelného bytu v Praze? Zhruba 23 000 až 26 000 korun. Řekněme 24 500 Kč.

Zdroj: FinGO.cz a analýzy realitního trhu 2026.

To není detail. To je rozdíl přes 10 000 Kč každý měsíc. A většina analýz to potvrzuje: splátka hypotéky dneska vyjde o 15 až 30 % dráž než nájem stejného bytu. Ta věta "nájem jsou vyhozené peníze" najednou zní trochu jinak, když ti vlastní bydlení každý měsíc ubírá o deset tisíc víc než pronájem.

Nechápej mě špatně. U hypotéky neplatíš jen za bydlení, splácíš si vlastní majetek. K tomu se dostanu. Ale ten pocit, že koupě je vždycky levnější, je prostě mimo realitu roku 2026.

---

Proč jsou byty tak drahé (a proč to hned tak nepřestane)

Možná si říkáš, že počkáš, až ceny spadnou. Já ti přeju, ať máš pravdu. Ale data zatím ukazují opak.

Průměrná cena bytu v Praze byla na začátku roku 2026 kolem 156 000 Kč za metr, medián nabídkových cen podle Briva dokonce 160 543 Kč/m² s meziročním růstem 13,3 %. A není to jen Praha. Podívej se, kde to letí nejvíc:

Zdroj: e15.cz a Brivo.cz.

Proč to takhle roste? Není v tom žádná magie. V Česku se ročně postaví kolem 32 000 bytů, ale poptávka je 40 000 až 50 000. Když je něčeho trvale míň, než lidi chtějí, cena jde nahoru. Nájemné v Praze meziročně přidalo 14 %, takže ani ono nestojí. A analytici od Deloitte přes CBRE po ČNB se vesměs shodnou, že ceny porostou dál, odhady se točí kolem 5 až 8 % ročně.

Tohle je mimochodem nejsilnější argument pro koupi. Když si vezmeš hypotéku, kupuješ nemovitost do velké míry za cizí peníze, a pokud ta nemovitost roste o 5 až 8 % ročně, ten růst se počítá z celé ceny bytu, ne jen z tvé akontace. Tomu se říká páka a umí to udělat s návratností tvého vlastního kapitálu divy. Je to reálná výhoda, kterou nájem nikdy nedá.

Ale páka funguje oběma směry. Když ceny klesnou, prohloubí ztrátu úplně stejně. A koncentruješ obrovskou část svého majetku do jediného aktiva na jediné adrese. O tom se v nadšených článcích o "vlastním bydlení jako nejlepší investici" moc nemluví.

---

Argument, který ti realitka nikdy neřekne: investuj ten rozdíl

Teď to nejzajímavější, a je to přesně ten typ výpočtu, kvůli kterému jsem si kdysi sedl a spočítal si i leasing auta versus vlastnictví. Většina lidí porovnává jen dvě čísla: splátku a nájem. A tím to pro ně končí. Jenže to je jen půlka příběhu.

Když si pronajímáš, platíš o zhruba 10 500 Kč měsíčně míň, než kdybys splácel hypotéku na ten samý byt. Otázka není "kam ty peníze zmizí". Otázka je, co s tím rozdílem uděláš.

Když ho projíš, tak jasně, koupě tě dlouhodobě porazí na hlavu, protože ty aspoň něco vlastníš. Ale co když ten rozdíl každý měsíc pošleš do širokého akumulačního ETF přes pravidelné automatizované investování? Nastavíš to jednou a nemusíš na to sáhnout. Zatímco majitel bytu buduje majetek přes splátky jistiny a růst ceny nemovitosti, ty budeš budovat majetek v trhu.

Dám ti ilustrativní příklad, ať je to konkrétní. Ne slib, ne garanci, jen model, ať si to umíš představit. Řekněme, že bys 10 500 Kč měsíčně posílal 30 let do širokého ETF. Při modelovém zhodnocení kolem 5 % ročně se dostaneš zhruba k 8,5 milionu, při 7 % ročně někam ke 12 milionům. Reálné trhy takhle hladce nerostou, kolísají a nikdo ti žádné procento negarantuje. Ale princip je jasný: ten rozdíl není "ušetřené drobné", je to slušný balík kapitálu, který za tebe může pracovat.

A teď třešnička, kterou v Česku spousta lidí přehlíží. Když akumulační ETF podržíš déle než tři roky, zisk z jeho prodeje je podle časového testu osvobozený od daně z příjmu. Žádných 15 %, žádné odvody, nula. O tom, proč je Česko pro investory v tomhle ohledu docela ráj, jsem psal samostatný článek o daních. Tohle úplně mění matematiku "rent and invest", protože ten výnos je čistý.

A tohle ti píšu jako člověk, který barák vlastní. Takže moc dobře vím, jaké to je mít pořádný kus jmění zabetonovaný v jedné budově na jedné adrese. Právě proto mám dneska slabost pro široce diverzifikované ETF s autoinvestem, kde jsem během tří kliků hotový a majetek mám rozprostřený přes tisíce firem, ne nacpaný do jedné ulice. Ale nechci ti nic nalhávat, vlastnictví taky není zadarmo, a nejvíc to schytáš v nákladech, které ve splátce vůbec nevidíš.

---

Nezapomeň na náklady, které nevidíš

Když porovnáváš splátku s nájmem, snadno zapomeneš, že vlastní byt tě stojí i spoustu peněz, které ve splátce vůbec nejsou. A tohle je přesně to místo, kde se "vlastní je levnější" nejčastěji rozsype.

Ke splátce si připočti příspěvek do fondu oprav, který u pražského bytu klidně utáhne pár tisícovek měsíčně. Přidej daň z nemovitých věcí, pojištění bytu i domácnosti a hlavně údržbu. Nová kuchyň, výměna kotle, rekonstrukce koupelny, protečená pračka od souseda. Tohle všechno u nájmu řeší majitel, u vlastního bytu to řešíš ty ze svého. Odborníci obvykle počítají, že na údržbu a opravy je rozumné dávat bokem kolem jednoho procenta hodnoty nemovitosti ročně. U bytu za 8,6 milionu je to zhruba 86 000 Kč za rok, tedy přes 7 000 Kč měsíčně, které nikde ve splátce nevidíš.

Nechci tím říct, že koupě je špatná. Chci ale říct jedno z vlastní kůže: vlastní barák do sebe spolyká víc peněz, než bys čekal. Pořád je co spravovat, vylepšovat a měnit, a ty výdaje nikde nekončí. Když počítáš poctivě, ten rozdíl mezi "vlastním" a "nájmem" bývá ještě větší, než ukazuje samotná splátka. A o to zajímavější je otázka, co s tím rozdílem uděláš.

Nájem má taky svoje mínusy, ať to není jednostranné. Nebuduješ žádný majetek v cihlách, jsi vydaný napospas tomu, že ti majitel může zvednout nájemné nebo dát výpověď, a stěhování stojí čas i nervy. Flexibilita zní hezky, ale má svou cenu, stejně jako jistota vlastního bydlení má tu svou.

Kdy dává koupě smysl (fakt dává)

Nechci, aby to vyznělo, že nájem vždycky vyhraje. To by byla stejná blbost jako opačné tvrzení. Koupě dává smysl, a docela dost, když sedí tři věci.

Za prvé, dlouhý horizont. Když v tom bytě plánuješ bydlet aspoň 10 až 15 let, čas ti hraje do karet. Splácíš čím dál víc jistiny místo úroků a růst ceny nemovitosti se nastřádá do slušné částky. Když ale tušíš, že se za tři roky budeš stěhovat za prací nebo přijde větší rodina a menší byt, náklady na koupi a prodej ti klidně sežerou celý benefit. Mrkni se do článku o tom, jak vlastně hypotéka funguje, protože v prvních letech splácíš skoro samý úrok a jistiny ubývá pomalu. To tě u krátkého horizontu zabije.

Za druhé, rozumná cena. Když se ti povede koupit za férovou cenu, nepřeplatíš na vrcholu a máš solidní fixaci, matematika vypadá úplně jinak než u předraženého bytu v Praze 7. Ne každý byt za každou cenu je dobrý obchod jen proto, že je "vlastní".

Za třetí, rezerva. Vlastní bydlení znamená, že když praskne bojler nebo přijde velká oprava fasády, platíš to ty, ne majitel. Bez pořádného nouzového fondu se koupě umí rychle proměnit v noční můru. Tuhle rezervu potřebuješ mít bokem, ne v cihlách.

A pak je tu věc, kterou žádná tabulka nespočítá: klid. Jistota, že tě nikdo nevyhodí, že si můžeš vymalovat, jak chceš, a přivrtat poličku bez volání majiteli. Pro spoustu lidí tohle má reálnou hodnotu a je úplně v pořádku si za ni připlatit. Jen buď upřímný sám k sobě, že si za ni připlácíš, a neschovávej to za "je to výhodná investice".

---

A ještě jedna věc, kterou v roce 2026 nesmíš podcenit: fixace neplatí věčně. Sazbu si zamkneš třeba na pět let, ale pak přijde refixace za podmínek, které dneska nikdo nezná. Kdo si bral hypotéku za tři procenta, dnes u refixace zírá na čísla kolem pěti. Splátka, která ti dneska sedí do rozpočtu, může za pár let vyskočit o pár tisíc měsíčně. Počítej proto i s tím, že tě to musí uživit i při vyšší sazbě, ne jen při té dnešní.

Jak se rozhodnout ty, a nenechat se dotlačit pocitem

Poradit ti "kup" nebo "pronajímej" nemůžu a ani nechci. Tvoje situace je jiná než moje. Ale můžu ti dát postup, jak se rozhodnout hlavou místo pocitem viny, že ještě nemáš "vlastní".

Sedni si a spočítej si tři čísla na svém konkrétním bytě. Kolik by byla reálná splátka na dnešní sazbu, kolik stojí nájem srovnatelného bytu a jaký je mezi nimi měsíční rozdíl. Právě ten rozdíl je klíč, protože ukazuje, kolik bys reálně mohl investovat, kdybys zůstal v nájmu. Přesně na tohle modelování používám vlastní nástroj a je jedno, jestli počítáš scénář koupě, nebo nájem plus investice. Chci prostě vidět, jak obě cesty vypadají za deset a dvacet let vedle sebe.

Pak si buď upřímný ohledně horizontu. Jak dlouho tam reálně budeš? Ne jak dlouho si to přeješ, ale jak dlouho to nejspíš vyjde. Krátký horizont skoro vždycky mluví pro nájem. Dlouhý pro koupi, pokud cena a rezerva sedí.

A nakonec se rozhodni, jestli jsi typ, co ten ušetřený rozdíl fakt každý měsíc pošle do trhu. Buď k sobě poctivý. Když víš, že by ti ty peníze protekly mezi prsty, hypotéka funguje jako nucené spoření a klidně tě dovede k většímu majetku než rozflákaný nájem. Nucené spoření má svou cenu. Jestli tenhle problém máš i s investováním, hypotéka jako nucené spoření pak dává větší smysl, než to na první pohled vypadá.

---

Já sám? Já jsem si koupil. Bydlím ve vlastním baráku, splaceno, bez hypotéky. A jestli bych do toho šel znovu? Upřímně nevím. Vlastní bydlení má svoje kouzlo, ten klid a jistotu, o kterých jsem psal výš. Ale má i cenu, která se do žádné tabulky nevejde. Váže mě to k jednomu místu, takže se za příležitostí jinde nezvednu tak lehko jako někdo v nájmu. A hlavně, spolyká to nekřesťansky moc peněz. Pořád je co opravovat, vylepšovat, dofinancovávat, a upřímně, dávám do toho víc, než bych do bydlení dávat musel.

Takže když ti tady rozebírám, proč koupě není automatická výhra, nemluví k tobě zapšklý věčný nájemník. Mluví k tobě člověk, který si barák pořídil, splatil a teď s ním, se vším komfortem i s celým tím účtem, reálně žije. Právě proto vím, že ta rovnice je mnohem složitější než "vlastní versus vyhozené peníze".

Pointa není "nekupuj". Pointa je nekupovat proto, že ti někdo řekl, že nájem jsou vyhozené peníze. Vezmi si kalkulačku, spočítej si svoje čísla a rozhodni se podle nich. Ať už vyjde cokoliv, aspoň to bude tvoje rozhodnutí, ne cizí věta u vánočního cukroví.

Počítáš to zrovna teď a nejde ti to dohromady? Napiš mi na dennis.vymer@myfinancialfreedomtracker.com, rád se na tvoje čísla mrknu.