Nemovitostní crowdfunding 2026: opravdu 10 % skoro bez rizika? (co ti reklama neřekne)

Loni v červnu mi přišla zpráva z banky: úrok na spořicím účtu mi od července klesá na 3,3 %. Ještě v roce 2023 jsem měl přes 5 %, tak mě to docela zamrzelo. Inflace se drží kolem 2 %, takže z toho úroku reálně skoro nic nezbyde.

A přesně v tu chvíli mi začaly ze všech stran svítit reklamy na nemovitostní crowdfunding 2026. Investown, Upvest, Ronda. "Až 10,5 % ročně, zajištěno nemovitostí, už od 500 Kč." Můj nudný autoinvest do ETF zrovna nic nekřičel, a tady na mě někdo mává dvojciferným číslem. Řekl jsem si, že se na to pořádně podívám, protože buď mi něco uniká, nebo je ten slib moc hezký na to, aby byl celý pravda.

Nakonec jsem tam neposlal ani korunu. A po tom, co jsem si spočítal, to nejspíš ani neudělám.

Přiznám se ale, že mě to lákalo víc, než bych čekal. Appky jsou hladké, projekty vypadají dobře nafocené, u každého vidíš mapu, developera i slíbený výnos. Kliknout a "investovat do nemovitosti" trvá dvě minuty a máš pocit, že jsi konečně chytřejší než ten nudný spořák. Přesně na tenhle pocit to celé hraje. Tak jsem si místo klikání otevřel tabulku. A čím dál jsem se v ní dostával, tím víc mi v hlavě visela jedna otázka, na kterou jsem si neuměl dát dobrou odpověď. K té se ještě dostanu, protože právě ona nakonec rozhodla.

Zdroj: Money Spot (Česká spořitelna).

Padající spořák je přesně ten důvod, proč tyhle reklamy zabírají. Když ti hotovost reálně nese skoro nulu, dvojciferné číslo vypadá jako spása. A většina recenzí, co k tomuhle tématu najdeš, je buď affiliate chvalozpěv s odkazem na registraci, nebo pološílené strašení ve stylu "všechno je podvod". Realita je někde mezi a hlavně se dá spočítat. Tak pojď na čísla, ať víš, co si vlastně kupuješ.

Co nemovitostní crowdfunding 2026 vlastně je (a co není)

Princip je jednoduchý. Ty a dalších pár tisíc drobných investorů složíte peníze a půjčíte je developerovi na konkrétní projekt. Bytový dům, rekonstrukce činžáku, výstavba na okraji města, cokoliv. Developer ti za to slíbí úrok, řekněme 9 % ročně, a půjčka je "zajištěná zástavou nemovitosti".

Teď to důležité: nekupuješ byt. Nevlastníš cihly. Nemáš podíl na tom, že cena bytu časem vyroste. Půjčuješ peníze a inkasuješ úrok. Jsi věřitel, ne majitel.

Tím se to liší od nemovitostních fondů, které nemovitosti reálně kupují, drží a inkasují nájem, i od toho, když si sám koupíš byt na pronájem. Crowdfunding je půjčka. Nic víc, nic míň. A to je zásadní rozdíl, na který se často zapomíná.

Kdo jsou hlavní hráči na českém trhu?

Investown je největší. Minimální vklad 500 Kč, průměrný inzerovaný výnos kolem 10,2 %, žádné vstupní poplatky. V roce 2023 dostal jako první u nás evropskou crowdfundingovou licenci od ČNB. V polovině roku 2026 měl přes 135 000 uživatelů a proinvestováno přes 10 miliard Kč. Rychle roste, to se mu nedá upřít.

Upvest patří z 96 % Komerční bance, takže za ním stojí velká instituce, ne parta nadšenců v garáži. Minimální vklad je vyšší, kolem 5 000 Kč, a reálné výnosy se pohybují spíš mezi 4 a 9 % podle toho, jak rizikový úvěr si vybereš. U seniorních, dobře zajištěných úvěrů dostaneš míň, u těch podřízenějších víc, ale s vyšším rizikem. Zajímavé je, že KB si u svých portfolií drží aspoň 10% podíl, takže má taky co ztratit. To se mi líbí, protože to trochu srovnává zájmy.

Ronda Invest funguje jinak. Projekt nejdřív celý zafinancuje sama a teprve pak ti nabídne kousek úvěru, první výnos dostaneš prý hned následující měsíc. Kvůli tomuhle modelu, jak to sama uvádí, nepotřebuje crowdfundingovou licenci od ČNB. Průměrné zhodnocení hlásí kolem 7,9 % u korunových investic. Marketingově sází na "7 let stoprocentní úspěšnost výplat". Zní to hezky, ale sto procent historie není totéž co garance do budoucna. K téhle licenční věci se ještě vrátím, protože je důležitější, než se zdá.

A aby to nebylo jen o strašení, řeknu i to, co crowdfunding umí a proč tolik lidí láká. Práh vstupu je fakt nízký, s pěti stovkami se do "realitní" investice dostane i člověk, co nemá na byt ani náhodou. Výnos je předem daný a chodí měsíčně, což je psychicky příjemnější než akcie, které jeden den skáčou nahoru a druhý dolů. Zajištění zástavou reálně existuje a u kvalitně zajištěných úvěrů s nízkým LTV má smysl. A regulace se od roku 2023 zpřísnila, takže "punkové" období, kdy mohl vybírat peníze skoro kdokoliv, je pryč. To všechno je pravda a nechci to shazovat. Jen z toho ještě nedělá náhradu za spořák.

Slibovaných 10 %: kolik ti z toho po dani reálně zůstane

Tady začíná ta část, kterou affiliate recenze nějak elegantně přeskakují.

Když ti reklama slíbí 9 % nebo 10 %, je to číslo hrubé. Před daní. A úrok z crowdfundingu se daní úplně jinak než zisk z akcií nebo ETF.

Úrok je příjem z kapitálového majetku podle § 8 zákona o daních z příjmů, sazba 15 %. A co je zásadní: neplatí tu žádný časový test. U akcií a ETF platí, že když je držíš přes tři roky, je zisk z prodeje osvobozený od daně, od roku 2026 dokonce bez dřívějšího stropu 40 milionů. U crowdfundingu nic takového neexistuje. Z každého úroku dáš státu 15 %, ať ho držíš rok nebo deset let. Víc o tom rozdílu píšu v článku o zdanění investic v Česku.

A ještě jeden detail, který málokdo zmíní: platformy ti tu daň nestrhnou. Není to srážková daň, kde máš od všeho pokoj. Musíš si výnosy sečíst sám a přiznat je v daňovém přiznání. Jako zaměstnanec s vedlejšími příjmy nad 20 000 Kč ročně máš povinnost přiznání podat. Takže k riziku a nelikviditě si připočti i trochu papírování každé jaro.

Co to udělá s tím lákavým číslem? Dám konkrétní příklad. Pošleš tam 100 000 Kč při 9 % hrubého. Za rok je to 9 000 Kč úroku. Stát si vezme 1 350 Kč. V kapse ti zůstane 7 650 Kč, tedy čistých 7,65 %.

Zdroj: Taxorio a Investown.

Vezmi to takhle. Crowdfunding s hrubými 9 % ti po dani nechá 7,65 %. Akumulační ETF s 8 %, které po třech letech nedaníš, ti nechá celých 8 %. Najednou to "menší" a nudné číslo předběhlo to velké a křiklavé. V reklamě svítí devět, do kapsy padne 7,65. A to jsme ještě nezačali mluvit o riziku.

Když jsem si tohle rozepsal, chvíli jsem nad tím číslem seděl. V appce ti totiž svítí ten hezký hrubý výnos, ale co reálně skončí u tebe, je něco jiného. A jestli se dostaneš nad 36násobek průměrné mzdy (pro rok 2026 je to zhruba 1 762 812 Kč základu), platíš z části dokonce 23 %. Většina lidí sem samozřejmě nespadne, ale ukazuje to, že o žádnou "zvýhodněnou" daň jako u dlouho drženého ETF tady nejde.

Proč ti někdo platí 10 %, když si může půjčit levněji?

Tohle je ta otázka, u které jsem se zasekl. A je to hlavní důvod, proč jsem nakonec neposlal nic.

Představ si ten projekt z pohledu developera. Má pozemek, má rozpočet, má nemovitost, kterou dá do zástavy. Peněz je v ekonomice spousta. Banky financují development každý den, existují realitní fondy, rodinné kanceláře i institucionální investoři, kteří po výnosu doslova hladovějí. Proč tenhle developer neobejde jednoho velkého věřitele, nedomluví se s ním za odpoledne a nemá klid? Proč místo toho platí platformě, nechá si nafotit vizualizace a shání peníze po pěti stovkách od tisíců lidí?

Protože ani pro něj to není zadarmo. Z těch deseti procent, co vidíš ty, si ještě platforma bere svoje, takže reálná cena těch peněz je pro developera ještě vyšší, než co ti svítí v appce. A nikdo si dobrovolně nevybere dražší a komplikovanější peníze, když má po ruce ty levnější a jednodušší.

Odpověď je proto většinou jedna ze dvou. Buď ten levnější, seniorní kus úvěru už vzala banka a na dav zbyla rizikovější vrstva nad ním, tedy ta, která dostane zaplaceno až po ní. Nebo banka i velký investor řekli ne, ať už kvůli krátké historii developera, chybějícím předprodejům nebo pozemku bez pravomocného povolení. Není to spekulace, vidíš to i v číslech: u Upvestu se výnos pohybuje mezi 4 a 9 % podle toho, jak podřízený úvěr si vybereš. Čím vyšší číslo, tím dál vzadu ve frontě stojíš. Ta sazba není dárek. Je to cenovka rizika.

A pak je tu druhá půlka odpovědi, která mi vadí ještě víc. Velký investor si za svoje peníze neřekne jen o úrok, ale hlavně o podmínky. Prolezne developerovi účetnictví, nechá si udělat vlastní ocenění, napíše si do smlouvy, co se stane při zpoždění stavby, a když se to začne sypat, sedí u jednacího stolu a tlačí. Já jako drobný věřitel nemám z tohohle nic. Podepíšu standardizované podmínky, které jsem nevyjednal, a když přijde problém, přijde mi e-mail, že se situace řeší. Dav platí za vyšší sazbu tím, že nemá žádnou páku. Pro developera je to skvělý obchod: dražší peníze, ale nikdo, kdo by mu koukal pod ruce.

A ještě jedna asymetrie, přes kterou jsem se nepřenesl. Kdyby se projektu dařilo skvěle a byty se prodaly o třicet procent dráž, než developer čekal, dostanu svých devět procent. Ani korunu navíc. Kdyby se položil, přijdu o část jistiny. Výnos zastropovaný, ztráta ne. To je přesně opačná asymetrie, než jakou u investování chci.

Kde je háček, o kterém reklama mlčí

Slovo "zajištěno" zní jako "bez rizika". Není to totéž. Ani náhodou.

Zajištění zástavou znamená, že když developer přestane splácet, platforma může nemovitost prodat a peníze z toho rozdělit věřitelům. V teorii fajn. V praxi to znamená insolvenci, soudy a vymáhání, které klidně trvá dva až tři roky. A ani na konci není jisté, kolik z toho reálně dostaneš zpátky.

Není to jen teorie. Vezmi kauzu Nové bydlení Letohrad. Developer přes Investown vybral miliony na 47 bytů ve čtyřech dřevostavbách. Pak skončil v insolvenci, protože jeho dodavatel podal insolvenční návrh kvůli dluhu přes 12 milionů korun. Byty nedokončené, investoři čekají. A během pár týdnů spadl do insolvence i druhý projekt téhož developera. "Zajištěno nemovitostí" v tu chvíli znamená hlavně dlouhé čekání a nejistý výsledek.

Tohle mi mimochodem hodně připomíná firemní dluhopisy s vysokým kupónem, o kterých jsem psal tady. Vysoký slíbený výnos je vždycky cena za riziko, které někde je, i když ho zrovna nevidíš. Nikdo ti nedá 10 % jen tak z dobroty srdce.

Přidej k tomu nelikviditu. Peníze máš zamčené na měsíce až roky. U některých projektů jsou to jen tři měsíce, u jiných klidně tři až pět let, takže si dopředu čti, na jak dlouho se vážeš. Sekundární trh sice existuje, na Investownu si můžeš participaci prodat za poplatek 0,9 %, ale ve chvíli, kdy je zle a chtějí ven všichni najednou, se ti kupec hledá dost blbě.

A pozor na jednu věc, kterou lidi automaticky předpokládají, protože jsou zvyklí z banky: crowdfunding nekryje Garanční systém. Vklad na spořáku máš pojištěný do 100 000 eur. Peníze v crowdfundingu nemají tuhle ochranu vůbec žádnou. Když projekt praskne, není za tebou žádná záchranná síť.

A poslední věc, regulace. Od listopadu 2023 musí mít úvěrový crowdfunding evropskou licenci a dohled ČNB. Investown ji má. Ale platformy, které projekt nejdřív koupí a pak rozprodají účast, jako je model Rondy, tuhle licenci nepotřebují. Jiný právní režim, jiná úroveň dohledu. Než někam pošleš korunu, ověř si platformu přímo v seznamu ČNB, ne jen na její vlastní barevné stránce. O tom, jak rozpoznat, co je fakt regulované a co jen seriózně vypadá, mám celý návod na poznání investičních podvodů.

Nemovitostní crowdfunding 2026 vs. akumulační ETF

Tady se dostávám k jádru toho, proč jsem nakonec zůstal u svého nudného autoinvestu.

Nejsem proti crowdfundingu, to chci říct jasně. Ale když si vedle sebe položím obě věci a odečtu emoce, pro základ portfolia mi jednoznačně vyhrává globální ETF.

Výnos má crowdfunding předem daný, kolem 8 až 10 % hrubého. ETF má tržní, historicky taky někde mezi 7 a 10 %, ale nejistý a kolísavý. Po dani a s tříletým časovým testem ale ETF to hrubé číslo dohání a předhání, jak jsem ukázal výš.

Zdroj: Taxorio.

Když si vezmu jednorázových 300 000 Kč a nechám je růst dvacet let, ETF s čistými 8 % udělá skoro 1,4 milionu Kč. Crowdfunding s čistými 7,65 % skončí kolem 1,31 milionu Kč. Rozdíl skoro 90 000 Kč ve prospěch toho "nudnějšího". A to ještě počítám, že u crowdfundingu všechno klapne a ani jeden projekt nespadne. Kdybych do grafu pustil crowdfunding bez daně, tedy čistě teoreticky celých 9 %, vyhrál by. Jenže takový svět neexistuje, daň si stát vezme vždycky a časový test na úroky nikdy nesáhne.

Likvidita? ETF prodám během dvou dnů. Crowdfunding klidně měsíce.

Diverzifikace? V jednom globálním ETF mám tisíce firem po celém světě. V crowdfundingu financuju český development, jeden segment, jeden trh. Když se realitám u nás zadaří špatně, sype se mi to celé na jednom místě. Globální akciový trh je rozprostřený přes desítky zemí a odvětví, tady je všechno svázané s jedním segmentem v jedné zemi.

Pracnost? Autoinvest nastavím jednou a zapomenu. U crowdfundingu bych vybíral projekty a na jaře řešil přiznání.

A je tu ještě jedna věc, kterou čísla nezachytí, ale mě osobně dost řídí. U ETF nemusím věřit žádnému konkrétnímu člověku. Nespoléhám na to, že jeden developer dostaví jeden barák včas. Spoléhám na to, že světová ekonomika jako celek dlouhodobě poroste, což se zatím vždycky stalo. U crowdfundingu se svěřuju konkrétnímu projektu a konkrétním lidem, a ti občas zklamou. Nic mezi tím.

A kdybych nemovitosti v portfoliu opravdu chtěl, sáhl bych radši po nemovitostním fondu než po půjčce. Ne že by fond byl bez rizika, to ani náhodou. Ale v podílovém listu vlastním kousek desítek budov najednou, ne jednu půjčku na jeden barák jednoho developera. Inkasuju nájmy a k tomu mám podíl na tom, když hodnota těch budov poroste. To je přesně ta půlka, kterou jako věřitel nikdy nedostanu.

Daňově je fond taky jinde. Podílový list je cenný papír, takže tříletý časový test na něj platí. Na úrok z půjčky nesáhne nikdy. A i likvidita bývá lepší, i když upřímně: fondy si můžou v krizi odkupy pozastavit a občas to i dělají, takže z toho žádnou jistotu nedělám.

Zaplatím za to nižším výnosem a poplatky, u českých retailových fondů se bavíme spíš o čtyřech až šesti procentech ročně plus vstupní a manažerský poplatek. Ale za ty peníze někdo prověřuje každou budovu, kterou fond kupuje, a dělá to celý den, na rozdíl ode mě, co bych chtěl ohodnotit developera z mobilu za pět minut. Vlastnit místo půjčovat. Pro mě je to ten hlavní rozdíl.

Pro mě to není souboj, kde jeden nástroj musí druhý porazit na celé čáře. Ale globální akumulační ETF prostě dává na jádro portfolia větší smysl. Já osobně radši ETF s autoinvestem, protože po zdanění, po započtení likvidity a rozložení rizika mi to vychází líp a nemusím u toho skoro nic dělat. A nedělat nic je u investování často ta nejtěžší a nejlepší strategie.

Sedm věcí, které bych si ověřil, než tam pošlu korunu

Když už crowdfunding zkoušet, tak s otevřenýma očima. Tohle bych si prošel, než tam pošlu první korunu:

1. Licence u ČNB. Má platforma evropskou crowdfundingovou licenci, nebo jede v jiném režimu? Najdu si to v seznamu ČNB, ne na jejich vlastní stránce.
2. Historie nesplácení. Neptám se "kolik jste vydělali", ale "kolik projektů je zrovna ve vymáhání a kolik jste museli odepsat". Investown třeba uvádí kolem 0,66 % objemu ve vymáhání.
3. LTV zajištění. Čím nižší poměr půjčky k hodnotě nemovitosti, tím větší polštář, když se něco pokazí.
4. Transparentnost projektu. Vidím developera, dodavatele, dokumentaci? Kauza Letohrad ukázala, že problém může přijít i od dodavatele, kterého bys jinak vůbec neřešil.
5. Reálná likvidita. Existuje sekundární trh a za kolik? A hlavně počítám s tím, že v krizi tam kupec být nemusí.
6. Rozložení mezi projekty. Nikdy ne všechno do jedné půjčky. Radši malé kousky do spousty projektů, ať mě jeden průšvih nepoloží.
7. Velikost pozice vůči celku. Kolik z celého portfolia tomuhle vůbec dávám? U mě to skončilo na nule a za chvíli vysvětlím proč.

Kolik toho v tom mám? Nulu (a komu to naopak dává smysl)

Vrátím se k té reklamě z loňského léta.

Neposlal jsem tam nakonec ani korunu a nejspíš už nepošlu. Ne proto, že bych si myslel, že jde o podvod. Investown má licenci od ČNB, za Upvestem stojí Komerční banka a spoustě lidí ty výnosy reálně chodí na účet. Ale když si sečtu, co bych za těch 7,65 % čistého dostával, nevychází mi to. Nesl bych riziko jednoho konkrétního developera, výnos zastropovaný, daň tím nejhorším možným způsobem, peníze zamčené a na nic z toho žádný vliv. To je dost cedulek na jednu investici.

Nechci z toho ale dělat jediný rozumný závěr. Znám lidi, kterým crowdfunding smysl dává, a nemyslím si, že dělají chybu. Mají nouzový fond, mají jádro portfolia v něčem širokém, rozumí tomu, že půjčují a nevlastní, rozloží peníze do dvaceti projektů místo jednoho a dají tam takový kousek, o kterém dokážou v klidu říct, že o jeho část klidně můžou přijít. To je legitimní satelit. Problém není crowdfunding jako nástroj. Problém je, když se prodává jako lepší spořicí účet.

Moje pořadí je pořád stejné. Nejdřív nouzový fond, aby mě nepoložila rozbitá pračka nebo výpadek příjmu. Pak jádro portfolia v globálním ETF, protože je nudné, likvidní, rozložené a daňově výhodné. A když k tomu chci nemovitosti, koupím si kousek fondu, který je vlastní. Na půjčování jednomu developerovi mi v tom pořadí prostě nezbylo místo.

Reklama na nemovitostní crowdfunding 2026 mě už dneska nechává klidným. Ne proto, že bych ho zavrhl, ale protože jsem si to konečně rozepsal a vím, co za tím číslem stojí. A to je asi nejlepší, co pro svoje peníze můžeš udělat, ať tě láká cokoliv: než někam pošleš korunu, zeptej se, proč ti ji vlastně někdo nabízí zrovna za tuhle cenu. Čísla nelžou, na rozdíl od reklam.